Vatandaşlık Kazanılması İçin Alınacak Taşınmazın Minimum Değeri:
Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendi kapsamında: “En az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarında taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarı peşin olarak yatırılan taşınmazın satışının vaat edildiğine dair noterden düzenlenen sözleşmenin üç yıl süreyle devri ve terkini yapılmayacağı taahhüdüyle tapu siciline şerh edildiği Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilen” yabancı kişiler Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabilir. Yönetmelikte 12.01.2017, 19.09.2018 ve 07.12.2018 tarihlerinde yürürlüğe giren üç değişiklik yapılmıştır. Bunlarda ilki 12.01.2017-18.09.2018 tarihleri arasında satın alınmış taşınmaz/taşınmazların değerinin 1.000.000 Amerikan doları (USD) değerinde olması, ikincisi 19.09.2018 tarihinden sonra satın alınmış/alınacak taşınmaz/taşınmazların değerinin 250.000 USD değerinde olması, üçüncüsü ise 07.12.2018 tarihinden sonra satış vaadi sözleşmesidüzenlenmiş/düzenlenecek taşınmaz/taşınmazların değerinin 250.000 USD değerinde olması, gerekmektedir.
Taşınmazın Niteliği:
1) Satış İşleminde: Satış yoluyla edinilecek taşınmazların niteliğinde (Konut, işyeri, arsa, tarla, bahçe vb.) bir sınırlama bulunmamaktadır.
Hisseli taşınmazlardaki hissenin işleme konu edilmesi durumunda; “Diğer hissedarların yasal ön alım hakkının varlığını bildiğimi” ibaresi eklenmek suretiyle resmi senedin tanzim edilmesi ve taraflara bu hususun açıklanması gerekmektedir.
2) Satış Vaadi İşleminde: Noterde düzenlenecek satış vaadi sözleşmeleri ise sadece kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar için mümkündür. Vaade konu bağımsız bölümün, taahhüt talebi sırasında vaat borçlusu (vadeden) adına kayıtlı olması gerekmektedir. Başka bir ifadeyle vaadin vaadi yapılamaz. Bir bağımsız bölümde birden fazla satış vaadi sözleşmesi için taahhüt verilemez.
Taşınmaz Alma Sınırı, Değer Tespiti ve Kur:
Resmi senette beyan edilen satış bedeli/bedelleri ve/veya satış vaadinde belirlenen değer/değerler toplamı, değerleme raporundaki değer/değerler toplamı ve bedel transferleri/ödemeleri toplamı, yani değer tespitine esas alınan üç değer türü, ayrı ayrı yönetmelikte belirtilen tarihlerde aranan 1.000.000 USD veya 250.000 USD değerini sağlamalıdır. Satış işleminde; resmi senet beyan değeri esas alınarak değer tespiti yapılacağından kur hesabı da yapılarak değer beyan edilmesine özellikle dikkat edilmeli ve resmi senet beyan değerinin değiştirilemeyeceği hususu başvuru sahiplerine vurgulanarak açıklanmalıdır. Yönetmelik kapsamında edinim tarihine göre aranan 1.000.000 USD veya 250.000 USD değerin tespitinde yararlanmak üzere piyasa değerini (mevcut piyasa değeri/mevcut durum değeri) gösteren taşınmaz değerleme raporu aranır.
Taşınmaz değerleme raporu, “Sermaye Piyasası Kurulu (SPK)’nın (http://www.spk.gov.tr/SiteApps/SirketIletisim/List/gds) veya “Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB)’nin (http://www.tdub.org.tr/Web/CompanyListForm.aspx?UID=a11d0b04-de56- 4ab0-9bb8-7c2c8863ba92) internet sayfalarında yayınlanmış olan gayrimenkul değerleme şirketlerinden alınacaktır. Başvuru sırasında sunulan değerleme raporları düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay geçerli olup, bu süre içinde başvurusu yapılan işlemlerde yeni rapor istenmeyecektir.
Ayrıca Satış yoluyla edinilecek veya satış vaadine konu olabilecek taşınmaz sayısında herhangi bir sınırlama söz konusu değildir. Yönetmelikte belirtilen tarihlerde aranan değer toplamlarının bulunması önemlidir.
Kur: Türk Lirası değeri üzerinden yapılan işlemlerin, USD cinsinden karşılığının bulunmasında, resmi web sayfasında yayımlanan, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) efektif satış kuru esas alınır.
a) Dekont Kuru: Dekontun (TL) olarak ödenmesi durumunda; dekont değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında, ödeme gününden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır. b) Satış/Satış Vaadi Sözleşmesi Kuru: Satış veya satış vaadi işleminde üç farklı şekilde değer tespiti yapılması mümkündür.
Bunlarda birincisi Resmi senet (satış) değerinin veya satış vaadi sözleşmesinde belirlenen (TL) değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında; satış işlemi başvurusunun yapıldığı günden önceki veya noterde satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesinden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır.
İkinci olarak Resmi senet (satış) değerinin veya satış vaadi sözleşmesinde belirlenen (TL) değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında; satış işleminden / satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesinden önce ve yönetmelikte aranan USD değerini sağlayan ödeme dekontu (veya aynı gün ödenen dekontlar ) için esas alınan kur baz alınarak değer tespiti yapılabilir.
Üçüncü ve son olarak farklı tarihli birden fazla dekont sunulması halinde, resmi senet (satış) değerinin veya satış vaadi sözleşmesinde belirlenen (TL) değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında kur farklılığı sorunu söz konusu olabilmektedir.
Bu durumda ayrıca resmi senet (satış) değerinin veya satış vaadi sözleşmesinde belirlenen (TL) değerinin USD cinsinden karşılığı hesaplanmadan değer tespiti şu şekilde yapılabilir; Resmi senet (satış) değeri veya satış vaadi sözleşmesinde belirlenen (TL) değeri; (her ödeme gününden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınarak) yönetmelikte aranan USD değerini sağlayan dekont (TL) toplamlarından düşük olmamalıdır. Bu şekilde aranan değerin sağlandığı tespitinin yapılması da mümkündür. Bu şekilde değer tespitine esas alınan dekont tutarı içinde; taşınmaz satış / sözleşme bedeli harici bir ödeme kalemi (komisyon, masraf vb.) bulunması halinde, dekont açıklama kısmında bu işlem ve miktarının belirtilmesi şartıyla, toplam dekont tutarından bu tutar düşülerek, kalan dekont tutarı değer tespitine esas alınır.
Taksitli Satış:
1) Satış İşleminde: Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği 12.01.2017 tarihinden sonra yapılan taksitli ödemeler, kur hesabı yapılarak toplanacaktır.
2) Satış Vaadi İşleminde: Satış vaadi sözleşmesiyle ilgili yönetmelik hükmü 07.12.2018 tarihinde yürürlülüğe girdiğinden, bu tarihten önceki satış vaadi ödemeleri dikkate alınmayacaktır. Bu tarihten sonra olmak kaydıyla, noterde satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesinden önce ve en son sözleşme imza günü en az 250.000 USD veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutar peşin olarak ödenmiş olmalıdır. Sözleşme imza tarihinden sonra yapılan ödemeler peşin ödeme sayılmayacağından kabul edilmeyecektir.
3) Satış ve/veya Satış Vaadi İşlemlerinin Birlikte Yapılması: Bu kapsamda Türk vatandaşı bir kişiden bir/birden fazla taşınmazın satış yoluyla edinilmesinden veya satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesinden sonra, 1.000.000 USD veya 250.000 USD tutarına ulaşmak amacıyla, Türk vatandaşı bir kişiden bir/birden fazla taşınmazın satış yoluyla edinilmesi veya satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi mümkündür. Bu şekilde iki işlem türünün birlikte değerlendirilmesi halinde; satış vaadi ödemesinin peşin yapılması, değer tespitleri ve yapılan ödemeler toplamının yönetmelikte aranan değeri sağlaması gerekmektedir.
Taahhüt Alınması:
1) Satış İşleminde: Satış işleminde beyan edilen değerler yönetmelikte aranan değeri karşılıyor ise resmi senette; “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında Türk Vatandaşlığının kazanılması amacıyla edindiğim bu taşınmazı/taşınmazları 3 yıl süre ile satmayacağımı taahhüt ederim.” ibaresine yer verilir. Taşınmazın siciline de; “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında edinim/beyan tarihinden itibaren (tescil istem belgesi ile talep edilmişse beyan tarihinden itibaren) 3 yıl içerisinde satılmayacağı yönünde taahhüdü vardır.” şeklinde belirtme yapılır. 12.01.2017 tarihinden sonra satış yoluyla edinilmiş ve taahhüt alınmamış taşınmaz/taşınmazların üzerine; değerleme raporu, dekont ve resmi senet bedeli ileyönetmelikte aranan değerin tespit edildiği durumda malik talebi ile tescil istem belgesi düzenlenmek suretiyle taahhüt alınır ve belirtme yapılır.
2) Satış Vaadi İşleminde: Satış vaadi sözleşmesinde belirlenen değerler yönetmelikte aranan değeri karşılıyor ise tescil istem belgesinde; “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında Türk Vatandaşlığının kazanılması amacıyla taşınmaz/taşınmazları edinmeme yönelik sözleşmenin 3 yıl süre ile devri ve terkinini yapmayacağımı taahhüt ederim.” ibaresine yer verilir. Taşınmazın siciline de; “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında şerh tarihinden itibaren 3 yıl süre ile satış vaadi sözleşmesinin devri ve terkininin yapılmayacağı yönünde taahhüdü vardır. ” şeklinde belirtme yapılır.
3) Tamamlayıcı İşlemlerde: 12.01.2017 tarihinden sonra satış yoluyla edinilen veya 07.12.2018 tarihinden sonra satış vaadi sözleşmesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara ek olarak yönetmelikte aranan değerin tamamlanması mümkündür. Tamamlayıcı son işlemin yapılmasından sonra; değerleme raporu, dekont ve resmi senet satış bedelleri ve/veya satış vaadi bedelleri toplamının yönetmelikte aranan değeri sağlaması halinde, birlikte değerlendirilen tüm taşınmazlar için (gerektiğinde yetki alanı dışı tapu işlemleri de kullanılarak) tescil istem belgesiyle taahhüt alınır ve gerekli belirtme yapılı
Sonuç:
Makalemizde izah ettiğimiz üzere; yabancılara ilişkin olan satışlar karşılığında Türk Vatandaşlığı kazanımı hakkı ülkemizin dış ticarete yönelebilmesi açısından önem arz etmekte olup yabancı yatırımcılar için bir teşvik mahiyetindedir. Ülkemizde yabancı yatırımcıların daha çok yer alması için yalnızca inşaat sektörüne yönelik teşviklerle kalınmayıp akabinde vergi, bilişim ve sanayi alanlarında özel teşvikler sunulmasını temenni ederiz.
Av. Begüm GÜREL (LL.M) & Av. Berke KAŞIKARALAR