İlamsız icranın konusu kural olarak para (veya teminat) alacağıdır. Bunların dışındaki talepler için ilamlı icra yoluna başvurmak gerekmektedir. Bu çerçevede kiralanan bir taşınmazın tahliyesini sağlayabilmek için öncelikle kiracıya genel mahkemelerde tahliye davası açmak gerekmektedir. Davacı bu davasının sonucunda ilamlı icrayla taşınmazın tahliyesini sağlayabilecektir. Ancak belirli birtakım şartların bulunması halinde ilamsız icra yoluyla da taşınmazın tahliyesine imkân tanınmıştır. İcra İflas Kanunu’nda 269 ve 276 maddeleri arasında düzenlenen kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla takibi yalnızca iki durumda söz konusu olur[1]. Bunlar kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin sona ermesidir. Birinci durumda hem bir para alacağına kavuşma hem de tahliye; ikinci durumda ise sadece tahliye imkânı mevcuttur. Bu takip yoluna ancak kira sözleşmesi ile kiralanmış taşınmazlar için başvurulabilir. Taraflar arasında bir kira sözleşmesi bulunmuyorsa; bu takip yolu ile taşınmazın tahliyesi sağlanamaz. Kira süresinin soma ermesi sebebiyle takip yapılıyorsa kiraya verenin kiracıdan bir yazılı tahliye taahhüdü almış olması gerekmektedir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız Tahliye (m. 269-269/d)
Kiracı kirayı ödemezse; kiralayan ödenmeyen kira bedellerini icra dairesi aracılığıyla göndereceği para borcunun ifasını içerir ödeme emriyle isteyebilir. Fakat kiralayan ödenmeyen kira bedelleriyle birlikte söz konusu taşınmazın tahliyesini de istiyorsa; burada kural olarak ilamsız tahliye takibi yapılmalıdır. Takip bir takip talebiyle başlar, borçluya ödeme emri gönderilir, ödeme emrine itiraz edilip edilmediğine göre takip kesinleştikten sonra kira borcu için haciz, satış ve paranın ödenmesi aşamasına geçilir. Ancak bu takip yolunda genel haciz yoluyla takipten farklı olarak takibin kesinleşmesinden sonra, para alacağının tahsili amacıyla yürütülen hacze paralel olarak ayrıca tahliye prosedürü de işletilir. Yani takip kesinleştikten sonra bir yandan para alacığına yönelik, bir yandan da tahliyeye yönelik icra işlemleri yapılır.
Kiralanan taşınmazın tahliyesi için başvurulan bu takip yolunda kira sözleşmesinin bulunması gerektiğine değinmiştik. Bu kira sözleşmesinin yazılı olması gerekmemektedir. İcra müdürünün kira sözleşmesinin varlığını takip yaparken inceleme yetkisi bulunmamaktadır.
Takip talebinde alacaklı olarak kiraya veren, birden fazla kiraya veren varsa bunların tümü, borçlu olarak kiracı veya birden fazla kiracı varsa yine bunların tümü gösterilmelidir. Tahliye bölünemez olduğundan kiracıların tümüne karşı takip yapılması gerekmektedir. Kiraya verenler ve kiracılar böyle bir durumda zorunlu takip arkadaşıdırlar. Takip alacağı olarak ödenmemiş kira bedelleri yazılır, borcun sebebi olarak kira ilişkisi ve varsa yazılı kira sözleşmesi belirtilir. Kiraya veren takip talebinde hem ödenmemiş kira bedellerinin ödenmesini hem de taşınmazın tahliyesini talep etmelidir.
İcra dairesi bir ödeme emri düzenleyerek, borçlu kiracıya gönderir. Borçlunun, borcun bir kısmına veya tamamına ya da alacaklının takibine karşı bir itirazı varsa; ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren 7 gün içinde sebepleri ile birlikte icra dairesine itiraz edebileceği, TBK md.315/2 uyarınca 30 gün içinde ödeme yapılması gerektiği belirtilir.
İtiraz süresinde yapılırsa; bu takip durur. Kiralayanın takibe devam edebilmesi için 6 ay içerisinde icra mahkemesine başvurarak, itirazın kaldırılmasını ve tahliye kararının verilmesini istemesi gerekmektedir. Bu süreyi kaçıran kiralayan, bir daha aynı kira alacağından dolayı ilamsız tahliye takibinde bulunamayacaktır.Kiralayanın ilamsız tahliye takibi yapabilmesi için yazılı bir kira sözleşmesi şart değildir. Kendisine ödeme emri gelen kiracı, süresi içerisinde kira akdine açık ve kesin olarak itiraz etmezse; kira akdini kabul etmiş sayılacaktır. Tam aksi halde de takibin devamı için kiralayan kira akdini mahkemede ispat etmekle yükümlü olacaktır. Bu durumda görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereği Sulh Hukuk Mahkemesidir[2].
Borçlu süresinde ödeme emrine itiraz etmezse, 30 gün içerisinde de ödeme yapılmazsa; kira alacağı kesinleşir ve alacaklı kiracının mallarına haciz konulmasını icra dairesinden telep edebilir. Ayrıca, kiralayan (alacaklı) ihtar süresinin bitimi tarihinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden borçlunun taşınmazdan tahliyesini isteyebilecektir. Bir yandan icra dairesinden haciz, diğer yandan da icra mahkemesinden tahliye istenmiş olacaktır.
Tahliye kararının icraya konulabilmesi için kararın maddi anlamda kesinleşmesine, Yargıtay tarafından onanmasını beklemeye gerek yoktur. İcra mahkemesi kararının kiracıya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren 10 günlük sürenin geçmesi yeterlidir (TBK m. 269/c-3). Bu süre sonunda kiralayan kararı icra dairesine sunar, tahliye harcını ve haciz yolluğunu yatırır ve kiracının taşınmazdan zorla çıkarılmasını isteyebilir.
KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİ SEBEBİYLE İLAMSIZ TAKİP (M. 272-275)
Kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız takip yoluna başvurabilmek için alacaklı-kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi ya da tahliye taahhüdünün bulunması gerekmektedir. Özellikle konut ve çatılı işyerlerinde kiralanan yerlerin tahliyesi için sürenin bitmesi ve sadece kira sözleşmesinin yazılı olması da yeterli değildir; kiracı kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir dönemde ve geçerli bir şekilde kira süresinin sonunda kiralananı tahliye edeceği yönünde yazılı tahliye taahhüdü vermiş olmalıdır. Ayrıca yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa da, sadece yazılı bir tahliye taahhüdünün bulunması yeterli olacaktır.
Kiralayan kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa; kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde icra dairesine başvurarak kiracının tahliyesini talep etmelidir. Bu süre hak düşürücü süre olduğundan icra mahkemesinin bunu kendiliğinden gözetmesi gerekir.
Takip talebinde kiraya veren takip konusu ve seçtiği takip yolu olarak tahliyeyi belirtir. Takibin dayanağı olarak yazılı kira sözleşmesi veya yazılı tahliye taahhüdünü de takip talebine eklemelidir.
Tahliyeye ilişkin takip talebini alan icra dairesi kiracıya bir tahliye emri gönderir. İhtar kısmında kiracının taşınmazı on beş gün içinde tahliye etmesi, şayet kiracının kiranın yenilendiğine ya da uzatıldığına ilişkin bir itirazı varsa; bunu 7 gün içinde icra dairesine bildirmesi itirazda bulunmazsa ve taşınmazı tahliye de etmezse zorla tahliye edileceği yazılır.
Kiracının itirazı üzerine takip duracaktır. Kiraya verenin itirazı hükümden düşürmesi için 6 ay içerisinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep etmesi gerekmektedir. Kaldırılan itirazdan sonra kiracı taşınmazı yine de tahliye etmezse zorla tahliye edilecektir.
SONUÇ
İcra-İflas Kanunu’nda takip türleri yer almaktadır. Bu takip türlerinden biri de kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla takiptir. Kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla takip; kira bedelinin ödenmemesi veya kira süresinin bitmesi nedeniyle başlatılabilecektir. Bu iki duruma göre tahliye davasının ispat vasıtaları ve gereklilikleri değişecektir. Kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla takipte kira bedellerinin ödenmemesi veya kira süresinin bitmesi ile oluşan durumun kiralayan açısından olumsuzlukları cebri icra yoluyla giderilmektedir.
Av. Begüm GÜREL
KAYNAKÇA
- Pekcanıtez Hakan, Atalay Oğuz, Sungurtekin Özkan Meral, Özekes Muhammet. İcra ve İflas Hukuku Ders Kitabı, İstanbul, Vedat kitapçılık, 2018.
- Daşgöl Ali Ekrem, Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Taşınmazların İlamsız icra Yolu ile Tahliyesi, Ankara Barosu Hukuk Gündemi, 2014/1, s.28-30.