Günümüzde en yaygın olarak akdedilen sözleşmelerinden biri olarak; kira sözleşmesi karşımıza çıkmaktadır. Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanununun 299. Maddesinde kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmakla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme şeklinde tanımlanmaktadır.

Kira sözleşmesi çeşitli şekilde yapılabilmektedir. Konut ve çatılı işyeri kirası da, bu türlerden biri olarak karşımıza çıkmaktadır.

Söz konusu kira sözleşmesi yapıldığı takdirde; taraflar arasında dile getirilen “depozito” adı altında bir kavramla karşılaşılması, günlük hayatta çok sık rastlanılan bir durumdur.

Kiralama hukukunda depozito, bir kiralama taahhüdüne karşılık olarak, vadeli hesaba yatırılan, faizi kiracının olan ve kiranın bitmesinden sonraki dönemde kiralanan şeyde olması muhtemel zararların tazmini için peşin olarak verilmiş olan GEÇİCİ BİR TEMİNATTIR.

En fazla üç aylık kira bedeli kadar istenebilen bu tutar, sözleşmenin bitmesi durumunda ve ev ile ilgili bir problemin yaşanmaması durumunda kiracıya geri ödenmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda düzenleme bulan depozito kavramını açıklamamız gerekirse:

Mevcut Yasal düzenleme uyarınca; kira depozitosunun bankaya yatırılması zorunludur.

Bu hesabın özeliği ise şu şekildedir: kiracı depozitoya denk gelen parayı bankaya yatırır, ancak kira sözleşmesinin sona ermesinde halinde ise, kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın bu parayı bankadan çekemez.

6098 Sayılı T.B.K.’da yer alan bu yeni hüküm ile birlikte; ne kiracı, ne de kiraya veren, depozito bedelini, artık kendi çıkarları doğrultusunda kullanamamaktadır.

Söz konusu depozito bedeli; banka hesabında durduğu müddet içerisinde, bu paranın bir faiz getirisi olması halinde ise, bu getiri de depozito olarak sayılmaktadır ve kira sözleşmesi sona erdiğinde, depozito bedeli hangi tarafta kalacaksa,  faiz getirisini de o kişi almaktadır.

Konuyu daha ayrıntısıyla incelemek adına mevcut duruma ilişkin kanun düzenlemesine yer vermek isteriz. Şöyle ki;

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun ilgili konuya ilişkin düzenlemesi şu şekildedir:

MADDE 342: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.

Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.” Hükmüne havidir.

İlgili hükümde üzerinde durulması gereken hususları şu şekilde açıklamak isteriz;

Depozito adı altında verilen güvence parasının üç aylık kira bedelini aşmaması gerekmektedir. Bu duruma örnek verecek olursak;

1.500 TL kira bedeli üzerinden bir kira sözleşmesi yapıldığı takdirde; verilecek depozito en fazla 4.500 TL olmaktadır.

Ayrıca belirtmek isteriz ki; işyeri kiralarında, aylık kira bedelinin %20’si oranında stopaj da kira bedeline eklenmesine rağmen, depozitonun hesaplanması, aylık net ödenen kira bedeline göre yapılmaktadır.

Kira güvencesi, TL veya döviz cinsi nakit para olarak verilebileceği gibi, teminat senedi olarak verilmesinde de herhangi bir engel söz konusu değildir. Kira güvencesi olarak, menkul kıymetler de verilebileceği gibi, örneğin; hisse senedi, tahvil, banka bonoları hatta yeni yeni ihraç edilen sukuklar da verilebilmektedir. Belirtmek isteriz ki; teminat senedinin veya menkul kıymetlerin meblağ ve bedellerinin de; aynı şekilde en fazla üç aylık kira bedeli kadar olması gerekmektedir.

Kira güvencesi olarak kıymetli evrak, menkul kıymet verildiği takdirde, kiraya verenin onayı olmaksızın geri alınmaması şartıyla bir bankaya depo edilmeli ve tıpkı güvence olarak nakit verilmesinde olduğu gibi, kiralayanın izni olmaksızın kiracıya geri verilmemelidir.

Maddenin devamında düzenlenen ve vatandaşların asıl dikkat etmesi gereken mevzu ise; güvence parasının yani, diğer adıyla depozitonun ödenmesi kararlaştırılmışsa, kiracı doğrudan bunu kendi adına açtıracağı bir vadeli mevduat hesabına yatırması gerektiğidir. Ancak bu hesabın özelliği, hesap kiracı adına olsa da, kiracının kiralayanın onayı olmadan hesaptaki parayı çekemeyecek olmasıdır.

Bu durumdan çıkacak yegâne sonuç ise; yeni düzenleme ile birlikte, artık kiracının kiraya verene depozitoyu elden ve nakit olarak ödemek zorunda olmamasıdır.

Ayrıca dikkat edilmesi gereken diğer bir önemli husus ise; depozito adı altında yatırılacak güvencenin sadece mevduat bankalarına yatırılması gerektiğidir. Zira vadeli hesap, mevduat bankaları tarafından açılabilmektedir. İlgili hesap kiracı tarafından açılmalı, ancak kiralayan da açılan hesapta gösterilmelidir.

Kira depozitosunun yatırılması için banka nezdinde vadeli mevzuat hesabı açılırken; kira sözleşmesinin bankaya ibrazının gerekip gerekmeyeceği hususu net olmamakla birlikte, bankaya kira sözleşmesi süresinin bildirilmesi gerektiği hususu, yasanın düzenlemesinden anlaşılmaktadır. Her ihtimalde, kiracının kira depozitosu için hesap açarken; kiralayanı da belirtmesi gerekmektedir, aksi takdirde “güvence”den söz edebilmek mümkün değildir.

Banka, kiralayana karşı bir sorumluluğunun doğmaması için, kira depozitosu hesabındaki parayı kiralayanın izni olmadan kiracıya ödememelidir. Hesap müşterek bir hesap olmamasına rağmen, tamamen veya kısmen geri verilmesi, ortak iradeye bağlıdır.

İlgili yasa hükmünde; kira depozitosu hesabının vadesinin ne olacağı hususundan bahsedilmemiş ise de; vadenin kira sözleşmesi süresi kadar olacağı hususu, şüphesizdir. Tam da bu noktada belirtmek isteriz ki; mevduat hesaplarının vadeleri en fazla 1 yıl veya birikimli mevduatta ise, en az 5 yıl kadar olabilmektedir.

Ancak, BDDK’nın ilgili Yönetmeliği gereğince; vadesinde çekilmeyen hesaplar, aynı vade ile yenilenmiş sayıldığından sebeple, kira sözleşmesinin süresinin kira depozitosu hesabının vadesinden uzun olması, herhangi bir sorun teşkil etmeyecektir.

Bu noktada önemli bir hususa dikkatinizi çekmek isteriz ki; tasarruf mevduatı hesabı, Bankacılık Kanunu’na göre sadece gerçek kişiler adına açılan hesaplardır. Bu nedenle; tüzel kişiler, mesela bir şirket asla tasarruf mevduatı sahibi olamamaktadırlar. Bu noktada tek çözüm; kira depozitosunun, yasadaki diğer güvence türü olan menkul kıymetlerden birisinin bir bankaya depo edilmesidir.

“Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflâs yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.“

Bu hükümde kiraya verenler nezdinde göz ardı edilmemesi gereken bir durum ise, kira sözleşmesinin süresinin bitmesine rağmen, tarafların kira ilişkisinin son bulmamasıdır.

Zira Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinin 1. fıkrasına göre; kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağı belirtilmiştir.

Burada kiraya verenlerin dikkat etmeleri gereken önemli hususlardan biri ise, kira sözleşmesinin süresi bitmesine rağmen tarafların kira ilişkisini sona erdirmemeleridir. Çünkü; böyle bir durumda kira sözleşmesi yasa gereği belirsiz süreli kira sözleşmesi haline gelmektedir.

Eğer bankaya kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale geldiği bildirilmezse, bankanın kira sözleşmesinin kendisine bildirilen süresi bittikten üç ay sonra kira depozitosunu kiracıya ödemesi, böylece kiralayanın kira güvencesinden mahrum kalması riski vardır. Bunun önüne geçmek için, kiralayanın bankaya kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale geldiğini bildirmesinde yararı vardır.

Kira sözleşmesinde kiralananın ne şartlar altında bırakılacağının belirlenmiş olması halinde, kiralanan şey bu şartlara uygun ve kiracının site aidatı, su, elektrik vb. borçlarından arındırılmış olarak bırakılmış olursa, bu halde depozitonun iadesi gerekmektedir.

Kiracılar yatırılan depozitonun geri alınması hususunda şu yolları izleyebilmektedir;

1) Kiraya verenler tarafından kira sözleşmesinin sona ermiş olduğunu ve sona ermeyi izleyen tarihten itibaren üç ay içinde kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirilmemesi halinde; depozitonun geri verilebilmesi durumu hâsıl olmaktadır. Zira kiraya verenler söz konusu sona ermeyi bildirmekten imtina ederlerse ya da unutmuş olurlarsa; kiracının talebi halinde bankalar güvenceyi geri vermekle yükümlü olacaktır.

2) Depozitoyu geri almak isteyen kiracının, öncelikle ev sahibine bu konuda başvuruda bulunması gerekmektedir. Daha sonrasında problem yaşanmaması adına yapılan başvurunun yazılı olması da, en tatminkâr yol olarak karşımıza çıkmaktadır. Genelde bu sürecin hızlı ve sorunsuzca işlemesi için kiracı ile ev sahibinin ortak bir paydada anlaşmaları son derece mühimdir.

3) Bankalar ise, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilmektedir.

Eğer kira sözleşmesi devam ederken kiralanan satılırsa, depozitoya ne olacağı sorusu ayrıca değerlendirilmelidir. Bu husus, TBK’da açıklanmamıştır, ancak Yargıtay verdiği bir kararla bu konuya açıklık getirmiştir:

“…Satımla yeni malik sözleşmenin tarafı haline geçerken, eski malikle kiracı arasındaki ilişkinin tasfiyesi gerekir. Eski malik güvence parasını yeni malike aktarmadığı takdirde bunu kiracıya iade etmesi gerekir.” (Yargıtay 6.HD. 2014/2092 Esas, 2014/12561 Karar sayılı ve 18.11.2014 Tarihli ilamı)
Bu hususu da özetleyecek olursak; eğer kiracı, kiralananı kullanırken kiralanan satılırsa, eski malik, kiralananın yeni malikine depozitoyu devretmesi gerekmektedir. Kira sözleşmesinin, bu satımı takiben sona erecek olması veya eski malikin yeni malike depozitoyu iletmemesi halinde, eski malik depozitoyu kiracıya iletmekle yükümlüdür.

Sonuç olarak; bu yeni düzenleme karşısında, kira sözleşmesinin herhangi bir nedenle sona ermesi halinde, depozitonun iadesi noktasında çıkacak olan sorunların önüne geçilebilmesi adına; kiracılara, kira depozitosunu kiraya verene elden ödememelerini, depozitoyu kendi adlarına açılacak vadeli bir tasarruf hesabına yatırmalarını tavsiye ederiz.

Av. Begüm GÜREL