Genel Olarak

Kira hukukuna baktığımızda tahliye davaları arasında en sık rastlanan konulardan biri konut ihtiyacı/gereksinimi nedeniyle açılan tahliye davaları olmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” şeklinde ifade edildiği üzere konutunu kiralayan kişi konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilmektedir. Nitekim ihtiyaç, hem kiralayan bakımından hem de kiralanan bakımından oldukça önemli bir husustur. Bu bağlamda kiracının kiralanandan tahliyesine neden olan ihtiyaç, kiralayanın gerçek ve samimi ihtiyacı olmalıdır. Dolayısıyla kiralayanın kiralananı konut ihtiyacı nedeni ile tahliye ettirmesi için; ihtiyacının samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekmektedir. Bu durumda ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kiralayan tarafta iddia edilen ihtiyacın var olup olmadığı araştırılmalıdır. Zira kiralayan ihtiyaç iddiasını her türlü delille ispatlayabilmektedir. Bu husustaki en büyük karine, kiraya verenin de kiracı olması durumudur. Bu nedenle kiralayanın tahliye davası açabilmesi için ihtiyacın mevcut olması gerekmektedir. Dolayısıyla mevcut olmayan ya da yakın bir zamanda meydana gelme ihtimali de olmayan bir konut ihtiyacı için tahliye davası açılamayacaktır.

Son zamanlarda ekonomideki yükselme sebebi ile kiraya verenler, taşınmazlarının güncel kira bedellerinden daha yüksek kira bedeli elde etmek maksadıyla kiracılarını farklı nedenlerle taşınmazlarından tahliye etmeye çalışmaktadır. Fakat Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükmü ile mahkemeler tarafından verilen emsal nitelikteki kararlar birlikte değerlendirildiğinde, kiracıların tahliye sebepleri oldukça sınırlı tutulmuştur. Bu bağlamda kiraya verenlerin, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiş olup; ayrıca kiraya verenlerin bu dava sonucunda tahliyeye karar verilebilmesinin belirli koşulları bulunmaktadır. Bu koşullar;

-Kira sözleşmesine konu olan taşınmazı kullanma ihtiyacının varlığı, (Kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı olması) 

-İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması,

-İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının dava açma sürelerine uygun olarak açılması, (Kiraya veren bu talebini belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde tahliye davası ile ileri sürmesi)

-İhtiyaç sebebiyle tahliye davasını kiraya veren taşınmaz malikinin açması şeklindedir.

Açıklandığı üzere, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin uygulanması için aranan en önemli koşullardan biri kira sözleşmesine konu olan taşınmaza kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kullanma ihtiyacı olmasıdır. Ayrıca yine ilgili kanundan da anlaşılacağı üzere, kanun yapıcı kiraya verenin sadece kendisinin, eşinin, altsoyunun ve üstsoyunun değil aynı zamanda kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye talepli dava açılabileceklerini öngörmüştür. Bu itibarla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kural olarak kiraya verenler tarafından ikame edilebilmektedir. Öte yandan kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını konut ihtiyacı nedeniyle ikame edebileceği gibi işyeri ihtiyacı nedeniyle de ikame edebilmektedir. Başka bir ifadeyle, kiraya veren ile kiracı arasında konut olarak kira sözleşmesi mevcut olsa dahi kiraya verenin ihtiyacı işyeri ise, bu durumda kiracıdan tahliyesi talep edilebilecektir. Nitekim bu durum ancak bahse konu taşınmazın işyeri olarak kullanmaya müsait bir taşınmaz olması halinde söz konusu olacaktır. Bu noktada önemle belirtmek gerekirse, kanunda yer alan ihtiyaç kavramı oldukça önem arz etmektedir. Zira Yargıtay, devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyacın tahliye nedeni yapılamayacağını, henüz gerçekleşmemiş ya da  gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyacı da tahliye sebebi olarak kabul etmemektedir. Bu durum ihtiyacın gerçek ve zorunlu olması gerektiğini göstermekle birlikte aynı zamanda ihtiyacın tahliye davasının sonuna kadar devam etmesi de şart olarak aranmaktadır.

Öte yandan Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde ise; yeni malikin de ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açması için belirli koşullar düzenlenmiş olup kiraya verenlerin, kiracıları ilgili kanun maddesi uyarınca tahliye edebilmesinin belirli koşulları; 

-Söz konusu ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmesi,

– Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olması varsa,

– Yeni malik, kiralananı edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilmektedir.

-Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilmektedir. 

Şeklinde düzenlenmiştir.

Dolayısıyla kiralananı sonradan edinen yeni malik kendisi, eşi, altsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veyahut işyeri gereksinimi ile bu taşınmazı kullanma zorunluluğu bulunması halinde tahliye talebinde bulunabilecektir. Aslında yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliyede, Türk Borçlar Kanunun 350. maddesi ile benzer nitelikte düzenlenmiş olmakla birlikte yalnızca dava açma süreleri bakımından ayrılmaktadır. Yine Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi gereğince tahliye davasının açılabilmesi için bir hak düşürücü süre öngörülmüştür. Söz konusu dava, belirli süreli sözleşmenin sonundan itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Belirtilen bu süre hak düşürücü süre olarak düzenlendiğinden belirli süreli sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmadığı zaman kiraya verenin bu hakkı ortadan kalkmaktadır. Ayrıca kiraya veren, tahliye davasını belirlenen sürenin sonundan itibaren 1 ay içinde açabilmek için, herhangi bir yazılı bildirimde bulunmak zorunda değildir. Aynı zamanda kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası ile yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası her ne kadar benzer nitelikte olsa da yeni malikin, taşınmazı kullanmak üzere açacağı dava süresi bakımından farklılıklar bulunmaktadır. Bu duruma göre yeni malik; taşınmazı elde ettiği tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar çekerek 6 ay  sonra açacağı dava ile ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren başlayarak 1 ay içinde  kiracının tahliyesini isteyebilecektir.  Bu bağlamda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası için görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi olup, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesi olmaktadır.

Haklı Sebep Olmaksızın Yeniden Kiralama Yasağı

Kiraya veren, kiracıyı gereksinimi nedeni ile tahliye ettikten sonra, haklı bir sebep olmaksızın kiralanan yeri 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamamaktadır. Söz konusu yasak hali, Türk Borçlar Kanunu’nun 355/1. maddesinde “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” şeklinde belirtilmiştir. Bu noktada haklı sebepten kasıt, ihtiyaç sahibi eski kiracının ya da kiraya verenin ihtiyacının ortadan kalkmasıdır. Bu durum öğretide kiraya verenin, kiralanan konutta hastalığı ile tayini çıkması sebebiyle oturamayacak olması ve uyuşmazlık konusu konutun bulunduğu ilde yaşamayacak durumda olması gibi sebepler durumunda yeniden kiralama yasağının ortadan kalkacağı ifade edilmektedir. Ayrıca Türk Borçlar Kanunun 355/3. maddesi “Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” şeklinde düzenlemiş olup kiraya veren, bu madde hükmüne aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminat ödemekle yükümlü olacağı belirtilmiştir. Diğer bir ifadeyle kiraya verenin ilgili kanunun hükmüne aykırı davranması durumunda eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle sorumlu olmaktadır. Ancak yeniden kiralama yasağının ihlali durumunda kiracının tazminat talep edebilmesi için kiraya verenin tahliye davası ikame etmesi ve bu davanın kiracı aleyhine sonuçlanması gerekmektedir. 

Netice itibariyle; kiraya verenin, kiralamış olduğu konut veya işyerini kendisi ya da ilgili kanunda belirtilen kişilerin ihtiyacı durumunda kullanmak üzere kiracıdan ihtiyaç nedeniyle tahliyesini talep etme hakkı bulunmaktadır. Bu durumda unutulmamalıdır ki; kiraya verenin bu ihtiyacının kanun gereğince gerçek, samimi, zorunlu ve devamlı olması oldukça önem arz etmektedir. Zira kanunda belirtilen bu ölçütlerle kiraya veren ile kiracı arasındaki menfaat dengesinin bozulmaması adına sınırlandırılmalara yer verilmiş dolayısıyla kiraya verenin gerçeği yansıtmayan tahliye talebi karşısında kiracı lehine tazminat hükümleri öngörülmüştür. 

Emsal Yargıtay Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/1057 Esas. – 2018/1859 Karar Sayılı ve 01.03.2018 Tarihli ilamı;

“…Davacı, halen eşi adına kayıtlı taşınmazda oturduğunu, bu taşınmazın riskli yapı kabul edildiğini ve yıkım aşamasında olduğunu, kiralanan konuta ihtiyaçları bulunduğunu belirterek davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı, ihtiyacın samimi olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, ihtiyacın samimi ve zorunlu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Somut olayda; hükme esas alınan 01.04.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının halen oturduğu ve eşi adına kayıtlı olan taşınmaz hakkında 6306 sayılı yasa kapsamında yıkım kararı alınmış olduğu, davacı tanıklarının anlatımından ise davacının eşyalarını bir depoya bıraktığı ve…’ da bulunan 1+1 yazlık eve geçici olarak taşındıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu nedenle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”  şeklindedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4069 Esas – 2017/11195 Karar Sayılı  ve 06.07.2017 Tarihli İlamı

“…Davacı vekili, taraflar arasında 01/10/2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalıların bu sözleşmeye dayalı olarak davacıya ait konutta kiracı olduklarını ancak müvekkilinin ağır rahatsızlıkları nedeniyle hastaneye bağımlı yaşadığını ve evinin bulunduğu Beylikdüzü adresinden tedavi gördüğü hastanelere ulaşımın zor olduğunu bu nedenle kiralanan taşınmaza ihtiyacı olduğunu belirterek davalıların taşınmazdan tahliyelerine karar verilmesini talep etmiştir. Davalılar, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, zaruri ve samimi ihtiyaç nedeniyle davanın kabulü ile tahliyeye karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir. 6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Olayımıza gelince; Taraflar arasında düzenlenen 01/10/2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiraya veren, 30/12/2013 tarihinde keşide ettiği, 31/12/2013 tarihinde muhataplarınca tebliğ olunan ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemini bildirerek 29/04/2014 tarihinde işbu davayı açmıştır. Ne var ki davaya dayanak teşkil eden ihtar, sözleşmenin 01/10/2013 tarihinde aynı koşullarla bir yıl yenilenmesinden sonra gönderildiğinden ancak 01/10/2014-01/10/2015 kira dönemine ilişkin hüküm ifade etmektedir Açıklanan bu olgu karşısında erken açılmakla süresinde olmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” şeklindedir.

Av. Begüm GÜREL & Stj. Av. İpek MENGİLLİ